UN AN APRÈS LE DÉBUT DE LA CRISE, LE MARCHÉ IMMOBILIER MARQUE LE PAS
Contre toutes attentes, le volume de vente a bien résisté dans un contexte très particulier. Les prix, eux, ont connu une année à deux vitesses.
Après un an de crise de sanitaire et économique, l’heure est au bilan. Dans sa dernière étude publiée ce lundi, MeilleursAgents se réjouit : si le marché immobilier a été durement éprouvé, il a malgré tout très bien résisté. « Notamment en termes de volumes de transactions, puisque l’année 2020 se conclut à plus d’un million de ventes. De quoi faire de cette année pourtant chaotique un des meilleurs crus de l’immobilier ».
Des ventes qui résistent
Lors du 1er confinement, le marché a été mis totalement à l’arrêt. Les agences immobilières ne pouvaient plus exercer. Les notaires ou les banques travaillaient dans des conditions très compliquées. Sans surprise, le nombre de promesses de vente a chuté de 75%, selon les données de MeilleursAgents. « Le marché est reparti de plus belle connaissant, dès la seconde quinzaine de mai, un phénomène de rattrapage particulièrement brusque et rapide avec +370% de promesses de vente signées », estime la société.
Au point, à la mi-juillet, d’enregistrer +15% de transactions supplémentaires par rapport aux projections annuelles de MeilleursAgents. Lors du deuxième confinement, les professionnels de l’immobilier (agents, banques, courtiers, notaires, …) s’étaient adaptés, permettant de maintenir l’activité. Thomas Lefebvre, directeur scientifique de MeilleursAgents, note qu’au cours des derniers mois, « seulement 10% de transactions immobilières attendues n’ont pu être réalisées ».
Des prix qui commencent à se stabiliser
Côté prix, MeilleursAgents constate une année à deux vitesses. Depuis le début de la crise, ils ont progressé de 2% au niveau national. Entre le 1er mars et le 1er septembre, les prix ont progressé de 0,7% à Paris, de 1,9% dans les dix plus grandes villes, de 1,5% dans les cinquante plus grandes villes et de 0,7% en zone rurale.
Mais depuis septembre, les prix connaissent un vrai ralentissement. Entre le 1er septembre 2020 et le 1er mars 2021, Paris a vu ses prix reculer de 2,5%. Les dix plus grandes métropoles ont vu leurs prix se stabiliser (-0,1%). Quant au marché des cinquante plus grandes villes de France, si les prix sont encore dans le vert depuis la rentrée, leur rythme de croissance a nettement diminué (0,3% depuis septembre, soit 1,2 points de moins qu’au cours des six mois précédents). Les zones rurales, elles, sont épargnées.
Une demande qui ralentit
« Plus ou moins marqué selon les communes, cet essoufflement des prix constaté au cours des six derniers mois s’explique par l’érosion progressive de la demande depuis un an », analyse MeilleursAgents. Après une forte tension immobilière avant le premier confinement, les choses se sont calmées depuis. Aujourd’hui, il y a un rééquilibrage du rapport de force entre acheteurs et vendeurs. « Concrètement, dans la plupart des grandes métropoles, Paris en tête, la tension immobilière atteint à l’heure actuelle un ratio proche d’un acheteur pour un vendeur », conclut MeilleursAgents.
UN LOCATAIRE DOIT PAYER POUR TOUS LES DÉGÂTS CAUSÉS, MÊME SI LE PROPRIÉTAIRE DÉCIDE NE RIEN RÉPARER
Le locataire doit supporter les réparations des dégradations constatées lors de son départ sans exiger que ces réparations soient effectivement réalisées par le propriétaire. Cette indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations, ni à l’engagement effectif de dépenses, ni à la justification d’une perte de valeur locative, a rappelé la Cour de cassation.
Que le propriétaire ait ou non engagé des dépenses pour réparer les dégâts du locataire ne regarde pas ce dernier. Le préjudice existe du fait de la constatation de détériorations, même si aucune dépense n’est engagée pour les réparer, explique la Cour.
Rendre les locaux en l’état
Elle rejette donc les arguments d’un locataire qui observait que les locaux avaient été immédiatement reloués sans remise en état, qu’aucune baisse de valeur des locaux n’était prouvée et qu’aucune réduction de loyer n’avait été consentie à ce titre, en compensation.
Le code civil n’exige pas de telles constatations, a observé la Cour. Il déclare seulement que le locataire « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ». Le locataire doit rendre les locaux dans l’état qui était le leur à son arrivée et, s’il n’y a pas eu d’état des lieux d’entrée, il est supposé en avoir pris possession alors qu’ils étaient en bon état, ajoute le code.
(Cass. Civ 3, 7.1.2021, K 19-23.269).
Diagnostics de performance énergétique (DPE) : la validité des plus anciens bientôt réduite
À partir du 1er juillet 2021, la durée de validité de certains diagnostics de performance énergétique (DPE) sera modifiée.
Obligatoire pour vendre ou louer un bien immobilier, le diagnostic de performance énergétique (DPE) donne une estimation de la consommation énergétique annuelle du logement, au moyen d’un classement de A à G (l’étiquette A correspondant à un logement peu énergivore et G à très énergivore).
Il donne également le taux d’émission de gaz à effet de serre (GES), selon un classement de A à G (de faible à forte émission). Le but est d’informer l’acquéreur ou le locataire sur le logement qu’ils s’apprêtent à acheter ou louer.
Le diagnostic doit être réalisé par un diagnostiqueur professionnel. À partir du 1er juillet 2021, il fait l’objet de plusieurs modifications dont une concernant la durée de validité des DPE anciens.
Une mesure couplée au caractère « opposable » du DPE
Le décret du 17 décembre 2020 ne modifie pas la durée de validité du DPE fixée à 10 ans.
Mais des dispositions particulières sont introduites pour réduire la durée de validité des DPE réalisés avant la date du 1er juillet 2021. Celle-ci marque l’entrée en vigueur du caractère opposable de ce diagnostic. Cela signifie qu’il n’aura plus simplement un caractère informatif.
Ainsi, les diagnostiqueurs immobiliers engageront leur responsabilité en cas d’informations erronées dans le DPE, par exemple si l’étiquette énergétique du logement n’est pas la bonne. L’acheteur du bien pourra saisir la justice et faire éventuellement condamner le professionnel.
Des durées réduites à trois ans pour certains DPE
Lorsque les DPE ont été réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017, leur validité s’achève au 31 décembre 2022.
S’ils ont été réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021, ils sont désormais valides jusqu’au 31 décembre 2024.
DANS CES 28 VILLES, LES PROPRIÉTAIRES DE PASSOIRES THERMIQUES N’AURONT PAS LE DROIT D’AUGMENTER LES LOYERS
Un décret entré en vigueur le 1er janvier interdit dans certaines villes l’augmentation des loyers pour les logements, meublés ou non, dont la consommation énergétique est supérieure à 331 kWh par mètre carré et par an.
Dans 28 villes de France, les propriétaires de passoires thermiques n’auront pas le droit d’augmenter les loyers. Un décret du 30 décembre repéré par Le Figaro prévoit en effet que depuis le 1er janvier, « l’augmentation de loyer n’est possible que lorsque la consommation en énergie primaire du logement est inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an ». Cette limitation s’applique « en cas de relocation ou de renouvellement du bail », précise le décret.
Ainsi, ces logements ne pourront pas voir leur loyer augmenter. Près de 17% des résidences principales sont des passoires thermiques. Dans un document de travail, le service des données et études statistiques (SDES) du commissariat général au développement durable a constaté que sur les 29 millions de résidences principales au 1er janvier 2018, 4,8 millions seraient très énergivores. Cela signifie que l’étiquette du diagnostic de performance énergétique (DPE) est classée F ou G. Un chiffre qui pourrait être, en réalité, bien plus élevé sachant que certains DPE n’ont pas été réalisé dans des conditions très fiables.
Lille, Lyon, Paris et Marseille concernés
Les 28 villes concernées par ce nouveau décret sont Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.
Source: https://www.lavieimmo.com/divers-immobilier/dans-ces-28-villes-les-proprietaires-de-passoires-thermiques-n-auront-pas-le-droit-d-augmenter-les-loyers-50358.html
IMMOBILIER: 10.000 VENTES EN MOINS LORS DU DEUXIÈME CONFINEMENT, CONTRE 180.000 LORS DU PREMIER
Le nombre de promesses de ventes signées pendant le premier confinement s’était effondré de 75%. Il n’a reculé que de 10% en novembre, selon les estimations de MeilleursAgents.
Sur de nombreux points, le deuxième confinement a été moins rude que le premier. C’est notamment le cas pour les transactions immobilières. En effet, contrairement au confinement du printemps, l’activité immobilière a continué durant le mois de novembre, malgré l’interdiction des visites. Ainsi, MeilleursAgents note que « le nombre de promesses de vente signées pendant le premier confinement s’était effondré de près de 75%, il n’a reculé que de 10% en novembre. C’est donc moins de 10.000 ventes qui ont fait défaut durant le mois écoulé, contre 180.000 lors du premier confinement ».
On notera que le premier confinement avait duré plus longtemps (55 jours, soit presque 2 mois, du 17 mars au 11 mai) que le second (du 28 octobre jusqu’à son allègement le 28 novembre, soit 1 mois).
Des prix qui se stabilisent dans les grandes villes
Si les volumes se sont plus ou moins maintenus en novembre, les prix aussi. MeilleursAgents constate un rééquilibrage progressif du marché (+0,1% par rapport à octobre dans les dix plus grandes villes de France). « Les principales métropoles de l’Hexagone qui avaient basculé dans le rouge depuis la rentrée poursuivent leur phase d’atterrissage (-0,4% à Toulouse et Nice, -0,3% à Bordeaux, -0,1% à Rennes et Lyon et 0% à Paris). Quant à celles qui tiraient encore leur épingle du jeu, elles continuent à bien résister (+0,6% à Marseille et Lille, +0,7% à Strasbourg) ».
Et pour le mois de décembre? MeilleursAgents est plutôt catégorique: le marché ne connaîtra pas l’euphorie du premier déconfinement. Tout d’abord, à cause du calendrier. « Tout comme novembre, décembre s’avère classiquement plus calme en termes d’activité que le printemps ». En outre, l’interdiction des visites (de nouveau autorisées depuis le 28 novembre) a entraîné un ralentissement du nombre de nouveaux produits disponibles sur le marché. « L’ajout de nouvelles annonces de mise en vente a diminué de près de 30% au niveau national par rapport au rythme habituel durant le mois qui vient de s’écouler », précise MeilleursAgents.
Et enfin, « le réservoir d’acheteurs potentiels qui avait contribué au redémarrage rapide du marché à l’aube de l’été a lui aussi littéralement fondu entre les deux confinements ». Ainsi, à Montpellier, Lyon et Paris, par exemple, on ne compte plus que 6% d’acheteurs de plus que de vendeurs. Même constat à Bordeaux (3%), Nice (4%), Marseille (7%) ou encore Toulouse et Nantes (8%). À titre comparatif, à la même période l’année dernière, la capitale en comptait 26%, Rennes 29% et Montpellier 23%.
FINALEMENT, VOUS POUVEZ BIEN DÉMÉNAGER AVEC VOS AMIS PENDANT LE CONFINEMENT
Contrairement aux premières annonces faites à BFM Immo, le ministère du Logement a changé d’avis et autorise désormais l’aide des proches, tant que cela ne dépasse pas six personnes, pour les déménagements.
Changement de règle pour les déménagements ! Le ministère du Logement indique désormais sur son site internet que l’aide des « connaissances » pour les déménagements est possible dans la limite de six personnes maximum. Les entreprises spécialisées sont aussi bien sûr toujours autorisées à effectuer les déménagements. Contacté par BFM Immo, le ministère nous a confirmé l’information, nous précisant que cette modification est effective depuis le vendredi 6 novembre.
Le changement avait été confirmé par certaines préfectures (comme celle du Gers) sur les réseaux sociaux, mais aucune communication nationale n’avait été faite jusque-là.
En cas de déménagement, la case à cocher sur l’attestation dérogatoire est le « motif familial impérieux », précise le ministère qui rappelle qu’un « justificatif de l’entreprise de déménagement, un acte de vente ou un nouveau bail peuvent servir de justificatif. »
Changement de braquet
Fin octobre, le ministère affirmait pourtant à BFM Immo que les proches n’étaient pas autorisés pour les déménagements en période de confinement. « La règle reste de limiter le plus possible les déplacements. Il n’existe pas de dérogation sur le cas ‘je vais aider mes amis à déménager' », soulignait alors le ministère.
La seule solution était donc de déménager seul ou avec les personnes de son foyer, ou bien de faire appel à une entreprise spécialisée. Mais se faire aider par les amis était proscrit « au moins sur les 2 premières semaines » du confinement.
Source: https://www.lavieimmo.com/achat-vente/finalement-vous-pouvez-bien-demenager-avec-vos-amis-pendant-le-confinement-49928.html
Une nouvelle mesure pour expulser les squatteurs des résidences secondaires
Les propriétaires de résidences secondaires occupées par des personnes sans droit ni titre pourront demander au préfet l’expulsion de celles-ci, à condition qu’ils prouvent qu’elles sont entrées par effraction.
La commission spéciale de l’Assemblée nationale, chargée d’examiner le projet de loi d’accélération et de simplification de l’action publique, a voté, dans la nuit de mercredi 16 à jeudi 17 septembre, un amendement devant permettre aux propriétaires de résidences secondaires de se protéger un peu mieux des squatteurs.
A l’heure actuelle, ces propriétaires ne peuvent demander à la police de chasser des occupants sans droit ni titre que s’ils prouvent que ces derniers sont entrés dans les lieux, par effraction, depuis moins de 48 heures.
« Au-delà de ce délai », explique en effet Me Raphaël Richemond, avocat spécialiste de ces procédures au cabinet Cherqui, Richemond et Simoes, « les forces de l’ordre ne sont plus habilitées à intervenir pour constater la commission d’un flagrant délit de vandalisme ou de dégradation du bien d’autrui. » La résidence secondaire « devient, de facto, le ’’domicile’’ du squatteur, et son propriétaire doit entamer une procédure d’expulsion en vertu d’un titre exécutoire », c’est-à-dire en saisissant la justice, ce qui peut prendre plus d’un an.
Expulsion accélérée
Or, il est fréquent que le propriétaire dépasse ce délai de 48 heures, parce qu’il occupe alors sa résidence principale, par exemple, et qu’aucun voisin ne l’avertit de l’intrusion. A l’avenir, même s’il dépasse les 48 heures, il pourra, comme les propriétaires de résidences principales, saisir le préfet en lui demandant de mettre en œuvre l’article 38 de la loi du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable, dite loi DALO.
Celui-ci permet l’expulsion accélérée des squatteurs, sans passage par une décision de justice. Il prévoit qu’« en cas d’introduction et de maintien dans le domicile », le propriétaire « peut demander au préfet de mettre en demeure l’occupant de quitter les lieux, après avoir déposé plainte, fait la preuve que le logement constitue son domicile, et fait constater l’occupation illicite par un officier de police judiciaire ».
L’amendement déposé par Guillaume Kasbarian (LRM, Eure-et-Loir), précise en effet que le « domicile » peut désormais être une « résidence secondaire ou occasionnelle », et non seulement une habitation principale. Il indique que le préfet devra instruire la demande dans un délai de « 48 heures » et, en cas de refus, en communiquer « sans délai » le motif.
« Il s’agit d’une réforme importante, qui va concerner nombre de procédures », commente Me Richemond. Il observe toutefois qu’elle ne concernera pas les victimes de squat ne pouvant prouver l’effraction : « Un squatteur malin produira un faux bail ou fera disparaître les traces d’effraction », ce qui contraindra le propriétaire à saisir un juge. En outre, indique Me Steve Jakubowski, du cabinet Picovschi, « le préfet ne sera pas tenu de faire droit à la demande » du propriétaire, surtout s’il est « submergé » et que dans le logement « se trouve une famille avec des enfants ».
Source: https://www.lemonde.fr/argent/article/2020/09/18/une-nouvelle-mesure-pour-expulser-les-squatteurs-des-residences-secondaires_6052687_1657007.html
LES TAUX IMMOBILIERS ONT ENCORE LÉGÈREMENT BAISSÉ EN AOÛT
Après 1,29% en juin et 1,25% en juillet, le taux moyen des crédits immobiliers s’affiche à 1,24% en août.
Le taux moyen des crédits immobiliers a légèrement baissé en août en France, continuant à se stabiliser après une nette remontée au début de la crise sanitaire, montre mercredi l’étude mensuelle de référence. Le mois dernier, les taux des crédits immobiliers accordés par le secteur concurrentiel français se sont en moyenne établis à 1,24%, détaille dans un communiqué l’observatoire Crédit Logement/CSA, qui associe les principales banques françaises à un institut d’études de marché.
Il s’agit d’un léger recul par rapport à juillet, qui avait déjà marqué un déclin. Cela confirme donc une pause dans la tendance à la hausse des taux des crédits immobiliers français depuis le début de la crise du coronavirus au printemps.
Des conditions de crédits moins strictes
Pendant l’été, les banques ont à nouveau rendu leurs barèmes plus avantageux « afin de soutenir la demande de crédits immobiliers, sur des marchés toujours à la peine, en dépit du rebond technique constaté avec la sortie du confinement », explique l’observatoire.
Le mois d’août a également enregistré des conditions de crédits moins strictes au niveau de la durée moyenne. Celle-ci s’était nettement raccourcie le mois précédent, semblant témoigner d’une attitude moins ouverte des banques.
Mais cette évolution n’aura été que ponctuelle. En août, la durée moyenne s’est à nouveau allongée de six mois à 230 mois – un peu plus de 19 ans -, retrouvant un niveau proche de ses records. « Après le recul constaté en juillet (…), la durée moyenne retrouve les valeurs élevées constatées durant le confinement », résume l’observatoire.
Source : https://www.lavieimmo.com/taux-emprunt/les-taux-immobiliers-ont-encore-legerement-baisse-en-aout-49290.html
Loyers : les augmentations limitées à 0,66 %
L’indice de référence des loyers (IRL) du deuxième trimestre 2020 vient d’être publié par l’Insee. Sur un an, il augmente de 0,66 %, après une hausse de 0,92 % au trimestre précédent. Comment s’applique cette augmentation ? Explications.
Les particuliers qui louent un logement ne peuvent pas augmenter les loyers au gré de leur fantaisie. Dans le parc privé, si une clause du bail le prévoit, le loyer peut être majoré une fois par an à la date indiquée dans le bail ou, à défaut, à la date anniversaire du bail.
Reste que la hausse ne pourra dépasser celle de la variation annuelle de l’indice de référence des loyers (IRL), publié chaque trimestre par l’Insee. Normalement, il figure au bail. Si ce n’est pas le cas, le dernier indice publié à la date de sa signature est pris en compte. Il devra être comparé à l’indice du même trimestre connu à la date de révision : le taux de l’augmentation du loyer est au maximum le taux de l’augmentation de l’IRL entre les deux dates.
Cet indice de revalorisation des loyers est calculé à partir de la moyenne, sur les 12 derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Il s’applique aux baux en cours, sans qu’il soit nécessaire de signer un avenant.
En pratique, pour le montant du loyer il faut connaitre :
– le montant du loyer hors charge avant l’augmentation (L) ;
– la nouvelle valeur de l’indice de référence des loyers (N) correspondant au trimestre de référence prévu dans le contrat (130,57 pour le 2e trimestre 2020) ;
– l’indice de référence des loyers du même trimestre de l’année précédente (P).
Puis effectuer l’opération suivante :
(L x N)/P = nouveau loyer.
Par exemple, pour un bail signé le 1er juillet 2019 et un indice de référence mentionné dans le bail du 2e trimestre 2019 (soit 129,72) l’indice de référence du 2e trimestre 2020 étant de 130,57, l’augmentation sera de 5,90 euros. Le nouveau loyer sera donc de 905,09 euros.
Pour faciliter les calculs, le site de l’institut national de la consommation a mis un simulateur à la disposition de tous.
Pas de révision rétroactive
La loi Alur du 24 mars 2014 a modifié les modalités de révision du loyer. Désormais le bailleur dispose d’un délai d’un an, à compter de la date prévue pour la révision, pour en faire la demande. La révision prendra effet au jour de sa demande. Elle n’est donc pas rétroactive.
Passé ce délai d’un an, la révision du loyer pour l’année écoulée n’est plus possible.
Source : https://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/loyers-les-augmentations-limitees-a-066-1224123
LES PROPRIÉTAIRES DE PLUS EN PLUS CONFRONTÉS À DES IMPAYÉS DE LOYER
Une étude menée par l’agence Blue montre que 67% des propriétaires disent avoir déjà décelé des tentatives de fraudes pour leur bien en location. Et ils sont de plus en plus nombreux à avoir été victimes d’impayés.
Les propriétaires bailleurs doivent-ils faire face à de plus en plus de fraudes des candidats locataires? C’est en tout cas ce qu’ils affirment dans une étude menée par l’agence Blue, spécialiste de la gestion locative en ligne et que vous rapporte ce lundi BFM Business.
La défiance des propriétaires vis-à-vis de leurs locataires n’est sans doute pas prête de disparaître. Fausses fiches de paie, faux avis d’imposition, fausses attestations employeurs… Concrètement 67% des propriétaires affirment avoir déjà décelé des tentatives de fraudes pour leur bien en location. La plus courante : les fausses fiches de paie. Près de 60% des propriétaires interrogés disent en avoir détecté.
Parmi les autres fraudes les plus courantes, se trouvent les fausses adresses de caution, les fausses pièces d’identité, les faux avis d’imposition… La quasi totalité des documents peuvent être falsifiés. Voilà qui explique la frilosité des propriétaires bailleurs.
D’autant qu’ils sont aussi de plus en plus nombreux à se dire victimes d’impayés. C’est le cas de 59% de ceux qui ont été interrogés. Il y a 5 ans, ils n’étaient qu’un peu plus de 40% à dénoncer des litiges. Rien d’étonnant donc que seuls 20% des bailleurs disent entretenir aujourd’hui de bonnes relations avec leurs locataires.
Source: https://www.lavieimmo.com/divers-immobilier/les-proprietaires-de-plus-en-plus-confrontes-a-des-impayes-de-loyer-48968.html?referer=app