Depuis le premier d’entre eux, qui a porté le nom de Pierre Méhaignerie, son inventeur en 1986 alors ministre en charge du logement, tous les dispositifs fiscaux successifs de nature à donner envie aux ménages d’acheter de l’immobilier résidentiel neuf pour le louer ont fait l’objet d’attaques du ministère du budget. D’ailleurs, pour les désigner, on a plus souvent utilisé les mots "avantage" ou "réduction d’impôt", pour les présenter comme une sorte de cadeau fait par le législateur au contribuable. Avec une constance exemplaire, Bercy - et précédemment la rue de Rivoli - on vu d’un mauvais œil qu’on fasse un sort dérogatoire aux Français qui achetaient un bien neuf pour y loger un locataire, en acceptant selon les époques de limiter les loyers et de choisir des preneurs aux revenus également plafonnés. Le dispositif aujourd’hui en vigueur, le Pinel, n’a pas échappé à l’opprobre du ministère de l’économie. Cette niche fiscale, exception au régime d’imposition des revenus fonciers, a d’emblée été montrée du doigt par le nouvel exécutif. Le Président Macron et ceux qui l’entourent ont sans conteste une approche de la politique du logement plus budgétaire que tous ceux qui les ont précédés. On ne peut nier que la contrainte de réduction des déficits pèsent sur eux plus qu’elle a jamais pesé sur un Chef de l’État et un gouvernement de la France. Peut-être aussi se trompent-ils plus que leurs prédécesseurs sur les enjeux économiques et sociaux du logement... Car enfin, ce que le cabinet indépendant Preview, piloté par un jeune économiste, Pierre Sabatier, associé pour la circonstance à Robin Rivaton - qu’on dit être un visiteur du soir de l’Élysée - et à Jean-Hervé Lorenzi, président du Cercle des économistes, a démontré, tout le monde le savait depuis longtemps : le manque à gagner fiscal pour l’État, qui allège l’impôt sur le revenu des contribuables réalisant un investissement locatif neuf, est largement compensé par les apports fiscaux liés à cet investissement. Gain de TVA essentiellement mais aussi en taxes diverses - telles la part d’État des droits de mutation réduits - , conséquences heureuses en création d’emplois directs et indirects - de l’ordre de 1,6 emploi par logement construit et acheté -, bref un euro investi par l’État lui en rapporte 1,65. C’est ainsi 1,2 milliard d’euros par an qui rentre dans les caisses de Bercy.  Le rapport de Primeview nous a également rassurés sur un sujet polémique : non, les logements vendus à des investisseurs ne sont pas plus chers, les promoteurs étant tentés de récupérer une partie de la bonification fiscale. Il faut ajouter que le seul dispositif Pinel a permis en 4 ans d’existence de construire et de vendre près de 190.000 logements. On peut bien dire construire et vendre : le système de la VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) fait qu’un promoteur ne lance effectivement son programme que s’il a enregistré un certain pourcentage de réservation, de nature à rassurer le banquier qui finance l’opération. Or les investisseurs, plus aptes à anticiper par rapport à ceux qui achètent pour se loger, conditionnent largement la réalisation effective d’un programme de construction. Le rapport des économistes explique également que sans la possibilité d’atténuer l’impôt qu’offre le Pinel les mêmes investisseurs n’auraient tout simplement pas acheté. On appelle cela la "prime de risque". C’est pour compenser en pratique un niveau d’imposition élevé de l’immobilier, avec une addition de taxes qui expliquent d’abord le prix élevé et croissant de l’immobilier neuf, et ensuite un rendement faible, que le Pinel - comme ses prédécesseurs - ont été créés. Pour le dire autrement, les dispositifs de défiscalisation corrigent un rendement affaibli par la fiscalité. Aucun autre risque n’affecte l’immobilier locatif : les investisseurs souscrivent quasi-systématiquement une garantie contre les impayés et des couvertures contre la vacance et même la carence (absence durable de premier locataire après la livraison). Ainsi, la réflexion sur l’utilité du Pinel nous renvoie à des considérations plus fondamentales, que les experts n’ont pas analysées parce qu’elles sont en dehors de leur champ : si les terrains étaient moins chers, si les normes ne venaient pas enchérir l’acte de construire, si les recours abusifs et les délais administratifs ne venaient pas rallonger considérablement la durée du portage par le promoteur d’une opération - avec le compteur des intérêts financiers qui tourne inexorablement chez le banquier -, et si la TVA n’était pas à 20% pour ne parler que de la plus lourde des taxes, alors le Pinel serait inutile. La défiscalisation opère comme un anti-douleur et les causes de la douleur sont connues. Le gouvernement ne peut supprimer la médication sans traiter le mal à la racine, sauf à faire baisser mécaniquement le nombre de ventes et par ricochet des permis de construire et des lises en chantier censés renouveler l’offre. Le rapport attendu du Député Jean-Luc Lagleize sur le foncier est essentiel dans ce contexte, comme les décisions des collectivités locales d’augmenter les taxes foncières, elles-mêmes conditionnées par la révision des bases cadastrales - à laquelle le gouvernement veut procéder par souci d’orthodoxie économique -, comme la simplification des normes de construction, comme l’allègement de la fiscalité générale, notamment de la construction et des revenus fonciers. Si l’exécutif met la charrue avant les bœufs, il continuera d’hypothéquer l’avenir de la production de logements. Car le recentrage du Pinel sur les zones les plus tendues a déjà constitué une réduction de voilure, sous couvert de modification territoriale pour mieux répondre aux besoins... des besoins mal connus. Le fameux zonage de projet, qui passera par la mesure fine des besoins locatifs, aurait dû être conçu avant qu’on prive la moitié du pays du recours au Pinel. Il faut au moins que ce qui reste de la défiscalisation ne soit pas tué avant que les questions de fond, listées plus haut, ne soient examinées. Le Président Macron, s’il était candidat à sa propre succession, sera jugé sur une poignée d’indicateurs et le niveau de la construction en sera un. A bon entendeur...