On l’appelle souvent « le 10earrondissement de Lyon ». Avec près de 150 000 habitants et une démographie galopante, Villeurbanne (Rhône) est loin d’être une simple commune de la banlieue lyonnaise : « Depuis 2001 nous avons gagné 20 000 habitants, constate Jean-Paul Bret, maire (PS) de Villeurbanne. Avec le campus de la Doua, nous possédons sur notre territoire l’un des plus grands pôles scientifiques du pays », renchérit-il.
Villeurbanne profite également d’un réseau de transports en commun exceptionnel : métro, bus, tramway… tout y est pour faciliter la mobilité des habitants. Des qualités qui renforcent l’attractivité de la ville et contribuent à épuiser l’offre de biens à vendre : « Il y a une pénurie sur toutes les surfaces », constate Elodie Guillet, directrice de l’agence L’Adresse de Villeurbanne. « Les prix ont beaucoup augmenté à Lyon, et ceux qui ne peuvent plus acheter se replient sur Villeurbanne », ajoute-t-elle.
Les prix s’envolent dans tous les quartiers, avec une hausse de plus de 8 % sur un an, comme l’observe MeilleursAgents. « En dix ans, les prix dans la ville ont augmenté de 30 % », confie Me Lionel Monjeaud, notaire à Villeurbanne. « Prenez le quartier de Charpennes-Charmettes. Le prix médian y est de 3 450 euros/m², avec une hausse sur un an de 12,3 %. Ce secteur est proche du 6e arrondissement de Lyon, ce qui en fait l’un des quartiers les plus chers de Villeurbanne. Vous avez également le quartier Grandclément, où les prix avoisinent les 3 140 euros/m² avec une hausse de 16,3 % sur un an », précise-t-il. Un placement de choix pour les investisseurs, le secteur bénéficiant de l’attractivité du Médipôle Lyon-Villeurbanne, un centre hospitalier qui réunit sept établissements de santé, ouvert en janvier 2019.
De l’avis de l’ensemble des professionnels, rares sont les territoires à Villeurbanne où il n’est pas intéressant d’investir. Sans surprise, le quartier de la Doua, avec ses nombreux étudiants, ou encore celui de République, bien desservi par les transports, tirent leur épingle du jeu… à condition de trouver un bien à acheter : « C’est près du campus que se concentre l’essentiel des investisseurs. Ils achètent tout ! Du studio au T6 en passant par la maison de ville. Dans les grandes surfaces, ils font souvent de la location meublée à la chambre avec un bail unique pour chaque locataire, ce qui, sur un T4 à 3 200 euros/m² permet de dégager une rentabilité brute de 10 %. Les loyers ne sont pas très éloignés de ceux de Lyon, mais le prix d’achat est bien moins élevé », souligne Emmanuel Capuano, directeur de l’agence immobilière CC immo.
Eligible au Pinel
Le rendement moyen se situe davantage aux alentours de 4,7 %, voire moins dans l’immobilier neuf : « Vous serez plutôt entre 2,8 % et 3,8 %, mais la ville est éligible au Pinel. Pour les prix, les biens les plus chers se situent dans le quartier de Tolstoï, avec 5 199 euros/m², là où les biens les plus abordables seront du côté de Cusset avec un mètre carré à 4 539 euros », observe Fabrice Bonnamour, directeur commercial Isère-Rhône-Auvergne pour Bouygues Immobilier.
L’offre de logements neufs se fait rare, et les investisseurs se ruent sur les petites surfaces à moins de 300 000 euros dans les quartiers de Maisons-Neuves ou les Gratte-Ciel. « L’idéal est encore de se positionner sur des quartiers intermédiaires qui montent, comme Grandclément ou Zola. Vous avez également tout le secteur de Saint-Jean ou Carré-de-Soie, où les prix seront moins élevés », indique Hervé Simon, directeur général adjoint chargé des régions chez Icade.
Pour freiner la hausse des prix, la ville multiplie les projets d’aménagement : « L’opération Gratte-Ciel Centre va nous permettre de doubler le centre-ville de Villeurbanne d’ici à 2025 et de construire près de 900 logements et de nouvelles surfaces commerciales », précise Jean-Paul Bret. Autre opération d’envergure, celle de la ZAC Grandclément-Gare. L’objectif est d’y réaliser, à l’horizon 2030, quelque 1 100 logements neufs, pour accueillir entre 2 200 et 2 500 nouveaux habitants sur près de 45 hectares.
Le projet comprend également une nouvelle offre d’activités tertiaires, artisanales et industrielles, ainsi qu’un petit pôle de commerces de proximité ou encore la rénovation d’une partie des anciens bâtiments industriels du site. « Villeurbanne se compose de nombreuses parcelles d’activités qui se délocalisent petit à petit, ce qui augmente le potentiel de constructibilité dans la ville », remarque Hervé Simon. De quoi promettre à l’avenir d’autres opérations de grande envergure pour la petite sœur de la capitale des Gaules.
